Informationen für Unternehmen
Für nahezu alle der landesweit rund 6,5 Millionen neu zu bewertenden Grundstücke wurden von den Finanzämtern bereits Grundsteuerwertfeststellungs- und Grundsteuermessbetragsbescheide erlassen. Diese Daten hat die Finanzverwaltung ausgewertet und die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze für die Kommunen ermittelt und veröffentlicht. So wird bei allen Beteiligten für zusätzliche Transparenz gesorgt.
Das Bundesverfassungsgericht hat die bei der Einheitsbewertung bestehenden Wertverzerrungen als verfassungswidrig eingestuft und den Gesetzgeber aufgefordert, diese zu beseitigen. Das kann dazu führen, dass die Belastung für das einzelne Grundstück je nach Lage und Kommune unterschiedlich ausfallen kann. Die Höhe der Grundsteuer hängt auch vom Hebesatz der jeweiligen Kommune ab, den diese im Rahmen ihrer Selbstverwaltung festlegt. So entscheidet die Kommune eigenständig über die finanziellen Auswirkungen für ihre Bürgerinnen und Bürger.
Letztlich kann die Vorgabe des Bundesverfassungsgerichts und deren Umsetzung im Bundesmodell dazu führen, dass diejenigen, die bislang zu viel zahlten, künftig entlastet werden – und umgekehrt. Die Grundsteuerbelastung kann auch gleich bleiben. Es ist nicht zutreffend, dass die Anwendung des Bundesmodells pauschal zu einer höheren Besteuerung von allen Wohn- und einer niedrigeren Besteuerung von Gewerbeimmobilien führt.
Die Grundsteuerreform muss zum 1. Januar 2025 umgesetzt sein.
Die für Betriebsgrundstücke gezahlte Grundsteuer stellt für die Unternehmen eine Betriebsausgabe dar, die den steuerpflichtigen Gewinn mindert. Um eine Belastung sowohl mit der Grund- als auch mit der Gewerbesteuer zu vermeiden wird bei Gewerbetreibenden im Rahmen der Ermittlung des Gewerbeertrags zusätzlich eine Kürzung um eine pauschalierte Grundsteuerbelastung vorgenommen.
Erklärtes Ziel von Bund und Ländern bei der Umsetzung der Grundsteuerreform ist die Aufkommensneutralität. Das Grundsteueraufkommen in den einzelnen Kommunen soll nach der Reform in etwa so hoch sein, wie vor der Reform.
Die nun veröffentlichten Referenzwerte bilden diese Aufkommensneutralität auf Ebene der jeweiligen Kommune ab. Das bedeutet im Einzelnen, dass die Bürgerinnen und Bürger zwar mehr, weniger oder gleichbleibend belastet sein können, es jedoch im Gesamten der Höhe nach zu keiner Veränderung des Grundsteueraufkommens im Vergleich zum Vorjahr kommen würde.
Hinweis: Die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze wurden berechnet, sind aber nicht bindend, weil die Kommunen im Rahmen ihrer Selbstverwaltung eigenständig die Hebesätze zur Grundsteuer festlegen.
Die Finanzverwaltung hat die aufkommensneutralen Hebesätze für jede Kommune ermittelt.
Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sind die Angaben zur Grundsteuer A.
Für alle Grundstücke mit oder ohne Gebäude, aber ohne land- und forstwirtschaftliche Betriebe, sind die Angaben zur Grundsteuer B relevant.
Darüber hinaus gibt es zwei weitere Datensätze, falls die Kommune künftig von der auf den Weg gebrachten Alternative einer Hebesatzdifferenzierung innerhalb der Grundsteuer B Gebrauch machen sollte. In diesem Fall ist weiter zu differenzieren, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngrundstück handelt.
Die Abfrage der zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze und verschiedene Erklärvideos finden Sie auf unserer Website.
Hier finden Sie die Einteilung der Grundstücke:
Wohngrundstücke[1] | Nichtwohngrundstücke |
Einfamilienhäuser Zweifamilienhäuser Mietwohngrundstücke Wohnungseigentum
| Teileigentum² Geschäftsgrundstücke² gemischt genutzte Grundstücke² sonstige bebaute Grundstücke² unbebaute Grundstücke |
[1]Diese Grundstücke sind im Ertragswertverfahren zu bewerten.
2Diese Grundstücke sind im Sachwertverfahren zu bewerten.
Hierzu finden Sie auf unserer Website die Formel zur Berechnung der Grundsteuer, wie weitere Informationen über die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze und zu den (differenzierten) Hebesätzen.
Nordrhein-Westfalen ist eines der ersten Länder, das den Kommunen die Daten für die Berechnung der neuen Grundsteuer und damit die Grundlagen für die Entscheidung über eine Anpassung der Hebesätze bereitstellt. In wenigen Wochen wird der Landtag darüber abstimmen, ob es die weitere Möglichkeit von differenzierten Hebesätzen innerhalb der Grundsteuer geben wird. Auf dieser Basis können die Kommunen planen und ihre Entscheidung treffen.
Besonderheiten
Was ist ein Erbbaurecht?
Im Falle eines Erbbaurechts sind Sie berechtigt, ein Bauwerk auf einer Fläche zu haben, die Ihnen nicht gehört. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht und wird im Grundbuch eingetragen. Damit können Sie das Grundstück neu bebauen oder das bereits bestehende Gebäude nutzen. Hierfür zahlen Sie einen Erbbauzins.
Wie wird ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück bewertet?
In Fällen, in denen ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, wird für den Grund und Boden und für gegebenenfalls vorhandene Gebäude ein Gesamtwert ermittelt. Hierbei wird die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht beachtet. Es wird der Wert zugrunde gelegt, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.
Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wird der bzw. dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Dies ist die Person, die das Nutzungsrecht für das Grundstück hat.
Wer muss die Feststellungserklärung abgeben?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und die Anzeige von Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse ist von der bzw. dem Erbbauberechtigten abzugeben. Da im Einzelfall nicht auszuschließen ist, dass bestimmte Informationen nur von der Grundstückseigentümerin bzw. vom Grundstückseigentümer erlangt werden können, ist diese bzw. dieser zur Mitwirkung verpflichtet.
Wer ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer des Grundstücks anzugeben?
Die erbbauberechtigte Person, also diejenige, die das Nutzungsrecht am Grund und Boden hat, ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer anzugeben.
Wer sollte den Feststellungsbescheid erhalten?
Die Person, die das Nutzungsrecht für das Grundstück hat (Erbbauberechtigte), sollte den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert erhalten.
Wurden im Hauptvordruck (GW 1) versehentlich die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete) eingetragen und keine abweichende empfangsbevollmächtigte Person angegeben, führt das dazu, dass der Bescheid an die erbbauverpflichtete Person gesandt wird.
Wenn der Bescheid an die Erbbauverpflichtete bzw. den Erbbauverpflichteten ergangen ist, dann ist der Bescheid zu korrigieren. In diesem Fall ist ein Einspruch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die erbbauberechtige Person, also diejenige, die das Nutzungsrecht am Grund und Boden hat, schuldet die Grundsteuer. Erst wenn sie den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten hat, muss ab 2025 eine Zahlung geleistet werden.
Wann liegt ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vor?
Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden kann beispielsweise vorliegen, wenn Sie sämtliche Kosten zur Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden, Ihnen nicht gehörenden Grundstück getragen haben.
Wie wird ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden bewertet?
Für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und das damit belastete Grundstück wird ein Gesamtwert ermittelt. Dieser wird der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet.
Wer muss die Feststellungserklärung abgeben?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und die Anzeige von Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind von der Eigentümerin bzw. vom Eigentümer des Grund und Bodens abzugeben. Da im Einzelfall nicht auszuschließen ist, dass bestimmte Informationen nur von der Hauseigentümerin bzw. dem Hauseigentümer erlangt werden können, ist diese bzw. dieser zur Mitwirkung verpflichtet.
Wer ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer des Grundstücks anzugeben?
Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer anzugeben.
Wer sollte den Feststellungsbescheid erhalten?
Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens sollte den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert erhalten.
Wurden im Hauptvordruck (GW 1) versehentlich die Eigentümerin oder der Eigentümer des Gebäudes eingetragen und keine abweichende empfangsbevollmächtigte Person angegeben, führt das dazu, dass der Bescheid an die Eigentümerin oder der Eigentümer des Gebäudes gesandt wird.
Wenn der Bescheid an die Eigentümerin bzw. den Eigentümern des Gebäudes ergangen ist, dann ist der Bescheid zu korrigieren. In diesem Fall ist ein Einspruch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens schuldet die Grundsteuer. Erst wenn sie den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten hat, muss ab 2025 eine Zahlung geleistet werden.