Informationen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngrundstücken
Für nahezu alle der landesweit rund 6,5 Millionen neu zu bewertenden Grundstücke wurden von den Finanzämtern bereits Grundsteuerwertfeststellungs- und Grundsteuermessbetragsbescheide erlassen. Diese Daten hat die Finanzverwaltung ausgewertet und die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze für die Kommunen ermittelt und veröffentlicht. So wird bei allen Beteiligten für zusätzliche Transparenz gesorgt.
Erklärtes Ziel von Bund und Ländern bei der Umsetzung der Grundsteuerreform ist die Aufkommensneutralität. Das Grundsteueraufkommen in den einzelnen Kommunen soll nach der Reform in etwa so hoch sein, wie vor der Reform.
Die nun veröffentlichten Referenzwerte bilden diese Aufkommensneutralität auf Ebene der jeweiligen Kommune ab. Das bedeutet im Einzelnen, dass die Bürgerinnen und Bürger zwar mehr, weniger oder gleichbleibend belastet sein können, es jedoch im Gesamten der Höhe nach zu keiner Veränderung des Grundsteueraufkommens im Vergleich zum Vorjahr kommen würde.
Hinweis: Die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze wurden berechnet, sind aber nicht bindend, weil die Kommunen im Rahmen ihrer Selbstverwaltung eigenständig die Hebesätze zur Grundsteuer festlegen.
Die Auswirkungen der Reform auf die Grundsteuerbelastung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sind lokal sehr unterschiedlich. Auf Basis der für Nordrhein-Westfalen eingegangenen Grundsteuererklärungen zeichnet sich seit Frühjahr 2024 belastbar ab, dass in vielen Städten und Gemeinden Wohngebäude künftig stärker belastet, Gewerbeimmobilien hingegen deutlich entlastet würden. Dies ist allerdings nicht flächendeckend im gesamten Land der Fall. Denn in Flächenländern wie Nordrhein-Westfalen mit heterogener Grundstücksstruktur ist die Verteilung von Wohn- und Gewerbegrundstücken sowie deren Wertentwicklung in den letzten Jahrzehnten lokal sehr unterschiedlich.
Die Kommunen sollen daher im Rahmen ihrer kommunalen Selbstverwaltung mehr Entscheidungsspielräume erhalten, um bei Bedarf auf lokale Gegebenheiten besser reagieren zu können.
Ein entsprechender Gesetzentwurf für eine Landeslösung wird derzeit im Landtag beraten. Er sieht ergänzend zur bisherigen Regelung eine Möglichkeit zur Differenzierung des Hebesatzes für Wohn- und Nichtwohngrundstücke bei der Grundsteuer B vor. Dadurch wird es den Kommunen freigestellt, diese Hebesätze – in Abhängigkeit von den räumlich strukturellen Gegebenheiten vor Ort – so auszutarieren, dass es nicht zu einer überproportionalen Belastung der Eigentümerinnen und Eigentümer kommt.
Die Hebesatzveröffentlichungen der Finanzverwaltung tragen dieser Entwicklung Rechnung und enthalten daher für jede Kommune vier zur Aufkommensneutralität führende Hebesätze, mit denen das Aufkommen der Grundsteuer gegenüber dem für 2024 konstant bliebe:
• Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer A)
• Für alle Grundstücke und Gebäude, ohne land- und forstwirtschaftliche Betriebe (Grundsteuer B)
• Differenzierte Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke innerhalb der Grundsteuer B, die die Kommunen alternativ nutzen können, wenn der aktuelle Gesetzentwurf vom Landtag beschlossen wird.
Die Finanzverwaltung hat die aufkommensneutralen Hebesätze für jede Kommune ermittelt.
Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe sind die Angaben zur Grundsteuer A.
Für alle Grundstücke mit oder ohne Gebäude, aber ohne land- und forstwirtschaftliche Betriebe, sind die Angaben zur Grundsteuer B relevant.
Darüber hinaus gibt es zwei weitere Datensätze, falls die Kommune künftig von der auf den Weg gebrachten Alternative einer Hebesatzdifferenzierung innerhalb der Grundsteuer B Gebrauch machen sollte. In diesem Fall ist weiter zu differenzieren, ob es sich um ein Wohn- oder Nichtwohngrundstück handelt.
Die Abfrage der zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze und verschiedene Erklärvideos finden Sie auf unserer Website.
Hierzu finden Sie auf unserer Website die Formel zur Berechnung der Grundsteuer, wie weitere Informationen über die zur Aufkommensneutralität führenden Hebesätze und zu den (differenzierten) Hebesätzen.
Nordrhein-Westfalen ist eines der ersten Länder, das den Kommunen die Daten für die Berechnung der neuen Grundsteuer und damit die Grundlagen für die Entscheidung über eine Anpassung der Hebesätze bereitstellt. In wenigen Wochen wird der Landtag darüber abstimmen, ob es die weitere Möglichkeit von differenzierten Hebesätzen innerhalb der Grundsteuer geben wird. Auf dieser Basis können die Kommunen planen und ihre Entscheidung treffen.
Besonderheiten
Was ist ein Erbbaurecht?
Im Falle eines Erbbaurechts sind Sie berechtigt, ein Bauwerk auf einer Fläche zu haben, die Ihnen nicht gehört. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht und wird im Grundbuch eingetragen. Damit können Sie das Grundstück neu bebauen oder das bereits bestehende Gebäude kaufen und nutzen. Hierfür zahlen Sie einen Erbbauzins.
Wie wird ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück bewertet?
In Fällen, in denen ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, wird für den Grund und Boden und für gegebenenfalls vorhandene Gebäude ein Gesamtwert ermittelt. Hierbei wird die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht beachtet. Es wird der Wert zugrunde gelegt, der festzustellen wäre, wenn die Belastung mit dem Erbbaurecht nicht bestünde.
Der Gesamtwert von Grund und Boden sowie Gebäude wird der bzw. dem Erbbauberechtigten zugerechnet. Dies ist die Person, die das Nutzungsrecht für das Grundstück hat.
Wer muss die Feststellungserklärung abgeben?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und die Anzeige von Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse ist von der bzw. dem Erbbauberechtigten abzugeben. Da im Einzelfall nicht auszuschließen ist, dass bestimmte Informationen nur von der Grundstückseigentümerin bzw. vom Grundstückseigentümer erlangt werden können, ist diese bzw. dieser zur Mitwirkung verpflichtet.
Wer ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer des Grundstücks anzugeben?
Die erbbauberechtigte Person, also diejenige, die das Nutzungsrecht am Grund und Boden hat, ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer anzugeben.
Wer sollte den Feststellungsbescheid erhalten?
Die Person, die das Nutzungsrecht für das Grundstück hat (Erbbauberechtigte), sollte den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert erhalten.
Wurden im Hauptvordruck (GW 1) versehentlich die Eigentümerin oder der Eigentümer des Grundstücks (Erbbauverpflichtete) eingetragen und keine abweichende empfangsbevollmächtigte Person angegeben, führt das dazu, dass der Bescheid an die erbbauverpflichtete Person gesandt wird.
Wenn der Bescheid an die Erbbauverpflichtete bzw. den Erbbauverpflichteten ergangen ist, dann ist der Bescheid zu korrigieren. In diesem Fall ist ein Einspruch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die erbbauberechtige Person, also diejenige, die das Nutzungsrecht am Grund und Boden hat, schuldet die Grundsteuer. Erst wenn sie den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten hat, muss ab 2025 eine Zahlung geleistet werden.
Wann liegt ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden vor?
Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden kann beispielsweise vorliegen, wenn Sie sämtliche Kosten zur Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden, Ihnen nicht gehörenden Grundstück getragen haben.
Wie wird ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden bewertet?
Für das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und das damit belastete Grundstück wird ein Gesamtwert ermittelt. Dieser wird der Eigentümerin bzw. dem Eigentümer des Grund und Bodens zugerechnet.
Wer muss die Feststellungserklärung abgeben?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts und die Anzeige von Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse sind von der Eigentümerin bzw. vom Eigentümer des Grund und Bodens abzugeben. Da im Einzelfall nicht auszuschließen ist, dass bestimmte Informationen nur von der Hauseigentümerin bzw. dem Hauseigentümer erlangt werden können, ist diese bzw. dieser zur Mitwirkung verpflichtet.
Wer ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer des Grundstücks anzugeben?
Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens ist im Hauptvordruck (GW1) als Eigentümerin bzw. Eigentümer anzugeben.
Wer sollte den Feststellungsbescheid erhalten?
Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens sollte den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert erhalten.
Wurden im Hauptvordruck (GW 1) versehentlich die Eigentümerin oder der Eigentümer des Gebäudes eingetragen und keine abweichende empfangsbevollmächtigte Person angegeben, führt das dazu, dass der Bescheid an die Eigentümerin oder der Eigentümer des Gebäudes gesandt wird.
Wenn der Bescheid an die Eigentümerin bzw. den Eigentümern des Gebäudes ergangen ist, dann ist der Bescheid zu korrigieren. In diesem Fall ist ein Einspruch beim zuständigen Finanzamt einzureichen.
Wer muss die Grundsteuer zahlen?
Die Eigentümerin bzw. der Eigentümer des Grund und Bodens schuldet die Grundsteuer. Erst wenn sie den Grundsteuerbescheid von der Gemeinde erhalten hat, muss ab 2025 eine Zahlung geleistet werden.