Ausgangslage

Auf dem Gelände der bisherigen Elisabeth-Selbert-Realschule und der städtischen Gemeinschaftshauptschule Kaarst soll eine Gesamtschule mit Mensa und Sporthalle errichtet werden. Die vorhandene Gebäudestruktur ist hinsichtlich Baujahr, Qualitäten in der Bausubstanz und Unterhaltungszustand inhomogen.
 

Handlungs- und Realisierungsalternativen

Im Zuge der Überlegungen für eine Konzeptionierung der Gesamtschule auf dem Gelände wurden im Vorfeld die einzelnen Gebäude hinsichtlich Ihres baulichen Zustandes bewertet und verschiedene Varianten beschrieben. Das abgestimmte Raumprogramm diente als Grundlage für eine Entwurfskonzeptionierung. Der resultierende Flächenbedarf basiert auf eine 5- Zügigkeit mit optionaler Erweiterung auf eine 6-Zügigkeit bzw. Reduzierung auf eine 4-Zügigkeit der Gesamtschule.
Im Zuge der Machbarkeitsstudie wurden zunächst eine ausführliche Prüfung und Plausibilisierung der veranschlagten Investitionskosten vorgenommen. Basierend auf diesen Erkenntnissen wurden für die bauliche Realisierung am bestehenden Standort drei Varianten entwickelt, die jeweils unterschiedliche Sanierungs- und Neubauanteile beinhalten. Zusätzlich wurde im Rahmen der Untersuchung eine weitere vollständige Neubauvariante an einem neuen Standort entwickelt.
Als Beschaffungsvarianten wurden für die Stadt Kaarst ein Generalübernehmermodell als Eigenrealisierung sowie ein ÖPP-Modell miteinander verglichen.

Analyse und Bewertung

Die ressourcenverbrauchsorientierte Wirtschaftlichkeitsuntersuchung der Varianten wurde durch eine Lebenszyklusbetrachtung über einen 25jährigen Betriebszeitraum zzgl. variantenspezifischer Bauzeiten durchgeführt. Betrachtet wurden die Investitionskosten inklusive variantenabhängiger Interimskosten sowie die jeweiligen Betriebs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten. Die Kalkulation basiert auf einer Barwertberechnung und beinhaltet eine differenzierte Risikobewertung.
Ebenfalls wurden die variantenspezifischen Restbuchwerte, Sonderposten, Abschreibungen und Restnutzungsdauern der Gebäude berücksichtigt. Mögliche Verkaufserlöse (bei der Neubauvariante) oder Förderkreditkonditionen wurden nicht mit in den Wirtschaftlichkeitsvergleich einbezogen.
Die Abschätzung der Betriebskosten und des Verwaltungsaufwandes erfolgte auf Basis der vorliegenden Daten der Stadt. Zur Ermittlung des Finanzierungsaufwandes wurden die für die Zwischen- und Langfristfinanzierungen jeweils aktuellen Zinskonditionen einbezogen.

Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

Im Vergleich der baulichen Realisierungsvarianten zeigt sich, u.a. aufgrund der Flächenoptimierung hinsichtlich Grundstück und Gebäude, eine Vorteilhaftigkeit der Neubauvariante auf einem alternativen Standort.
Die Prüfung einer Beschaffung der Neubauvariante im Rahmen eines ÖPP-Modells ergab einen knappen wirtschaftlichen Vorteil in Höhe von 3 % bezogen auf den Ressourcenverbrauch und in Höhe von ca. 2 % bezogen auf den Barwert zu Gunsten des ÖPP-Modells.
 
 

	Abriss / Neubau am bisherigen Standort	Teilsanierung / Teilneubau	Komplett-sanierung	Neubau an neuem Standort	Neubau an neuem Standort (ÖPP-Modell)
Saldierter Ressourcen-verbrauch	-30,1 Mio. €	-28,7 Mio. €	-30,0 Mio. €	-26,0 Mio. €	-25,2 Mio. €
Buchwert nach Betrachtungs- ende	23,9 Mio. €	24,5 Mio. €	25,9 Mio. €	23,2 Mio. €	23,2 Mio. €
Restnutzungs-dauer nach Betrachtungs-ende	66 Jahre	63 Jahre	62 Jahre	65 Jahre	65 Jahre

 
Ansprechpartnerin für die Stadt Kaarst:
Frau Sigrid Burkhart
Rathaus Kaarst
Am Neumarkt 2
41564 Kaarst
Telefon  02131 987 - 800
Fax  02131 9877 - 800