Ausgangslage

Der Rat der Stadt Witten hatte Anfang 2011 beschlossen, einen Prüfprozess zur grundlegenden Sanierung, Modernisierung und Nutzungsverdichtung des Rathauses als zentralen Teil einer umfassenden Neuordnung der Standorte der Stadtverwaltung durchzuführen.
Das sanierungsbedürftige Rathaus besteht aus einem in den 1920er Jahren errichteten Hauptgebäude und einem Anbau aus den 1950er Jahren mit einer aus heutiger Sicht ungünstigen Flächeneffizienz.

Dabei stand die Frage im Raum, ob unter den Bedingungen des Nothaushaltsrechts eine Sanierung des Rathauses erfolgen und gleichzeitig eine nachhaltige Verbesserung der Ergebnisrechnung sowie der Bilanz errreicht werden kann. Vor diesem Hintergrund wurde eine Bewertung von Weiterbetrieb und Sanierungsvarianten in Bezug auf die Rathausgebäude vorgenommen.

Handlungs- und Realisierungsalternativen

In einem zweistufigen Verfahren wurde zunächst eine Wirtschaftlichkeitsprognose erstellt, ob die bisherige Verfahrensweise hinsichtlich des Bauunterhalts oder eine gezielte Sanierung des Rathauses sinnvoll ist. Hierzu wurden exakte Bestandsanalysen vorgeschaltet, welche auch Potenzialanalysen und Einschätzungen zur Flächeneffektivität beinhalteten.
Außerdem wurden angemietete dezentrale Standorte sowie vermietete Flächen (Ladenlokale und Ratskeller) in die Betrachtung mit einbezogen. Im Rahmen der zweiten Stufe erfolgte dann eine Differenzierung der Handlungsalternativen in vier Szenarien, die neben der Weiterführung bzw. Grundsanierung des Rathauses unterschiedliche Konzepte zur An- und Vermietung sowie zur energetischen Sanierung prüften.
Zunächst wurde eine 0-Variante definiert. Diese beinhaltet die Durchführung nur von zwingend notwendigen baulichen Instandhaltungs-und Sanierungstätigkeiten; keine Flächenverdichtung sowie Beibehaltung der Mietverhältnisse; ohne umfassende Berücksichtigung der geltenden EnEV. Des Weiteren wurden verschiedene bauliche Variationen (Flächenverdichtung, energetische Maßnahmen) in verschiedenen Szenarios untersucht.
Eine umfassende Rathaussanierung mit Berücksichtigung der geltenden EnEV sowie Flächenverdichtung und Anpassung der Mietverhältnisse stellt die Variante 2 dar. Eine mögliche Sanierung im Rahmen eines ÖPP-Modells wurde in Variante 3 untersucht.

Analyse und Bewertung

Die langfristige Betrachtung der Lebenszykluskosten (Finanzierungs-, Betriebs-, Instandhaltungskosten) sowie variantenabhängiger Mietaufwendungen und -erlöse erfolgte über den Zeitraum der Bau- und 25jährigen Betriebsphase in Form einer Barwertberechnung, einschließlich differenzierter Risikobewertungen.
Ebenfalls wurden die variantenspezifischen Restbuchwerte, Sonderposten, Abschreibungen und Restnutzungsdauern berücksichtigt. Für die Sanierungsvarianten erfolgte ein Ansatz von 90 % der üblichen Restnutzungsdauer eines Neubaus.
Die Abschätzung der Betriebskosten und des Verwaltungsaufwandes erfolgte anhand von konkreten Werten aus der Buchhaltung der Stadt Witten und auf Basis von Erfahrungswerten. Zur Ermittlung des Finanzierungsaufwandes wurden auf die für die Zwischen- und Langfristfinanzierungen die jeweils aktuellen Zinskonditionen abgestellt. Ergänzend wurden Finanzierungsaufwände aus Liquiditätskrediten pauschaliert berücksichtigt.

Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

Nach der vorläufigen Wirtschaftlichkeitsuntersuchung lag die Summe der Aufwendungen in der 0-Variante am Ende des Betrachtungszeitraumes nur 7,8 % unter derjenigen der Eigenrealisierung und 2,2 % unter derjenigen der ÖPP-Variante. Da jedoch im Falle einer Sanierung zum Ende des Betrachtungszeitraums rd. 10 Mio. Euro an Buchwerten geschaffen wurden, stand die 0-Variante in der saldierten Ressourcenveränderung deutlich schlechter als die beiden Sanierungsvarianten da. Die 0-Variante war deshalb nicht zu favorisieren.
Aufgrund der angenommenen Effizienzvorteile im Falle der ÖPP-Variante ergab sich gegenüber der Eigenrealisierung ein positiver Effekt in Höhe von rd. 2,5 Mio. Euro. Dann wäre die ÖPP-Variante zur Sanierung zu favorisieren.
Energetische Maßnahmen wurden im Vorfeld der Variantenbetrachtung als eigenständige Szenarien betrachtet, bevor diese in die 0-Variante bzw. die Sanierungsvarianten überführt wurden. Darüber hinaus wurde im Projekt Witten eine Bilanz- und Liquiditätsdarstellung durch die Verwaltung der Stadt Witten entwickelt.
 

	0-Variante	Sanierung	Sanierung ÖPP
saldierter Ressourcenverbrauch	- 48 Mio. €	- 38 Mio. €	- 35 Mio. €
Buchwert nach Betrachtungsende	0,0 Mio. €	10,1 Mio. €	9,5 Mio. €
Restnutzungsdauer nach Betrachtungsende	0	47	47

 

Ansprechpartner beim Projektträger

Stadt Witten: Matthias Kleinschmidt, Stadtkämmerer
Marktstraße 16
58452 Witten                                                                              
Tel.: +49-(0)2302 581-1020
E-Mail: matthias.kleinschmidt@stadt-witten.de