Ausgangslage

Die Verwaltung der Stadt Schwelm war zum Untersuchungszeitraum 2011/2012 an vier Standorten untergebracht. An allen Verwaltungsgebäuden bestand erheblicher und z.T. dringlicher Sanierungsbedarf.
Vor diesem Hintergrund wurde eine Bewertung alternativer Handlungsmöglichkeiten in Bezug auf die Verwaltungsgebäude vorgenommen.

Handlungs- und Realisierungsalternativen

Drei bauliche Handlungsoptionen zur räumlichen Unterbringung der Verwaltung wurden entwickelt und abgegrenzt. Zusätzlich wurde nach Auswahl der wirtschaftlichsten baulichen Umsetzungsform eine Überprüfung der Beschaffungsform (Eigenrealisierung und ÖPP) vorgenommen. Als Vergleichsgröße wurde zunächst die sogenannte „0-Variante“ definiert. Gegenstand dieser war - neben der angestrebten Reduzierung der Raumkapazitäten - nur die Durchführung zwingend notwendiger Maßnahmen zur Herstellung der Sicherheit (insbes. Brandschutz) und zur Aufrechterhaltung der Gebäudefunktionalität im Rahmen der Instandhaltung.
Die zweite Untersuchungsvariante stellt die Sanierungsvariante dar. Diese beinhaltete folgende Aspekte: Reduzierungen von Raumkapazitäten, Grundsanierung der benötigten Gebäude (einschl. energetischer Sanierung) sowie Interimslösung für die Sanierungszeiten. In die Prüfung mit einbezogen wurden die Kommunalfinanzierung der Maßnahmen, die bilanzielle Aktivierung sowie die Instandhaltung zur Gewährleistung der neuen Restnutzungsdauern.
Die dritte bauliche Option stellte die Neubauvariante dar. Diese umfasste den Neubau eines zentralen, bedarfsgerechten Verwaltungsgebäudes sowie eine Interimslösung für die Bauzeit. Nach der Fertigstellung des Neubaus sollte die Veräußerung nicht benötigter Bestandsgebäude dazu führen, dass die Veräußerungserlöse als Finanzierungsbeitrag für den Neubau verwendet werden konnten. Auch hier wurden die Kommunalfinanzierung der Maßnahmen, eine bilanzielle Aktivierung sowie die Instandhaltung zur Gewährleistung der neuen Restnutzungsdauern in die Betrachtungen einbezogen.
Nach der Bewertung der beschriebenen baulichen Varianten und einer Auswahl wurde die Wirtschaftlichkeit in Form einer alternativen Beschaffung als ÖPP-Projekt (Variante 4) geprüft.

Analyse und Bewertung

Der Wirtschaftlichkeitsvergleich der Varianten wurde durch eine Lebenszyklusbetrachtung über einen 25-jährigen Betriebszeitraum zzgl. variantenspezifischer Bauzeiten durchgeführt. Betrachtet wurden Investitions-, Betriebs- Instandhaltungs- und Finanzierungskosten. Die Kalkulation basiert auf einer Barwertberechnung und schloss differenzierte Risikobewertungen mit ein. Zudem wurden notwendige Neubewertungen der Buchwerte, Erträge (beispielsweise aus Vermietungen in den Objekten) als auch Verkaufserlöse (bei der Neubauvariante) mit in den Wirtschaftlichkeitsvergleich einbezogen.

Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

Die Neubewertung der Bestandsobjekte hat gezeigt, dass diese ohne umfassende Maßnahmen im Betrachtungszeitraum bilanziell vollständig abgeschrieben und technisch auch nicht weiter nutzbar sind. Die 0-Variante wurde daraufhin als Handlungsoption ausgeschlossen.

Im Vergleich der Realisierungsvarianten Sanierung versus Neubau zeichnete sich die Neubauvariante durch Kostenvorteile sowie wirtschaftlicheren Ressourcenverbrauch und längere Restnutzungsdauer aus. Hinzu kommen monetär nicht messbare Vorteile wie Synergieeffekte aus der räumlichen Konzentration der Verwaltung, Flexibilität und Funktionalität, Arbeitsplatzqualität, Zentralität für Bürger etc.

Die Analyse einer ÖPP-Realisierung als Beschaffungsalternative zur konventionellen Eigenrealisierung ergab, dass diese marktfähig war und als Paketausschreibung mit einem Eigentumsverbleib bei der Stadt Schwelm denkbar erschien. Der Wirtschaftlichkeitsvergleich prognostizierte über die Gesamtlaufzeit und die ausgewählten Leistungen (Bau, Bauzeit- und Langfristfinanzierung, Instandhaltung, Gebäudebetrieb) einen Vorteil der ÖPP-Variante von über zehn Prozent.
 

	Sanierung	Neubau	Neubau ÖPP
saldierter Ressourcenverbrauch	- 12,5 Mio. €	- 9,4 Mio. €	- 8,6 Mio. €
Buchwert nach Betrachtungsende	13,7 Mio. €	11,2 Mio. €	9,8 Mio. €
Restnutzungsdauer nach Betrachtungsende  (in Jahren)	47	55	55

 

Ansprechpartner beim Projektträger

Stadt Schwelm: Thomas Striebeck
Hauptstraße 14
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