Ausgangslage

Für das architektonisch bedeutsame Rathaus aus den 60er Jahren der Stadt Marl besteht unabweisbarer Handlungsbedarf. Es bestehen dringliche bauliche und funktionale Mängel. Ebenso sind vor dem Hintergrund der angespannten Haushaltssituation Nutzungsverdichtungen und Kostenoptimierungen notwendig. Das Vorhaben ist dabei Bestandteil eines umfassenden Erneuerungsprogramms für die Marler Stadtzentrum. Das Pilotprojekt umfasst das denkmalgeschützte Rathaus aus den Baujahren 1960 bis 1967, insbesondere die beiden Bürotürme.

Handlungs- und Realisierungsalternativen

Für die Umsetzung ergeben sich zahlreiche Möglichkeiten – von einer Sanierung von Gebäudeteilen bis zum Neubau auf der grünen Wiese. Grundlage der Untersuchungen und Variantenbildungen stellten umfangreiche Bestandunterlagen, Gutachten zur Bedarfs- und Raumplanung, Denkmalschutz, städtebauliche Aspekte und Erhebungen zu Energie- und weiteren Betriebskosten dar. Die Auswahl und Abgrenzung der geeigneten Realisierungsvarianten erfolgte in Abstimmung mit der Bezirksregierung Münster.

Folgende Varianten wurden definiert:

Variante 1 bildet Kernsanierung des Rathauses unter Beibehaltung der Gebäudestruktur und Flächen im Rahmen einer konventionellen Eigenrealisierung.

Als Variante 2 wurde die Beschaffung der Leistungen in Form einer Paketvergabe festgelegt. Die Paketvergabe stellt dabei eine gebündelte Vergabe von Planungs-, Bau- und ausgewählter Betriebsleistungen da. Das Eigentum und die Finanzierungsaufgabe verbleiben bei der Stadt.

Variante 3 sieht den Abriss der Bestandsgebäude und dem bedarfsgerechten Neubau an gleicher Stelle zur Unterbringung der Stadtverwaltung und der ARGE-Mitarbeiter – im Rahmen einer konventionellen Eigenrealisierung – vor. Variante 4 stellt die Beschaffung der baulichen Neubauvariante im Rahmen einer Paketvergabe (Planung, Bau und Betrieb) vor.

Analyse und Bewertung

Die langfristige Betrachtung der Lebenszykluskosten (Finanzierungs-, Betriebs-, Instandhaltungskosten) erfolgte über den Zeitraum der variantenabhängigen Bau- und 25-jährigen Betriebsphase in Form einer Barwertberechnung, einschließlich differenzierter Risikobewertungen.

Ebenfalls wurden die variantenspezifischen Restbuchwerte, Sonderposten, Abschreibungen und Restnutzungsdauern berücksichtigt.

Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

Unabhängig von der Form der Beschaffung erwies sich die definierte Sanierungsvariante als die deutlich wirtschaftlichere Lösung.

Aufgrund der angenommenen Effizienzvorteile im Falle einer Paketvergabe ergab sich gegenüber der Eigenrealisierung ein positiver barwertiger Effekt in Höhe von rund 6,5 Mio. Euro. Entsprechend wurde eine Umsetzung der Sanierung des Rathauses in Form einer Paketvergabe empfohlen.

	Sanierung	Sanierung Paketvergabe	Neubau	Neubau Paketvergabe
saldierter Ressourcen- verbrauch	- 16,8 Mio. €	- 16,3 Mio. €	- 22,3 Mio. €	- 21,9 Mio. €
Buchwert nach Betrachtungsende	34,2 Mio. €	30,5 Mio. €	44,2 Mio. €	39,4 Mio. €
Restnutzungsdauer nach Betrachtungs- ende (in Jahren)	47	47	55	55

Ansprechpartner beim Projektträger

Stadt Marl: Herr Tatsch
Creiler Platz 1
45768 Marl

Tel.: +49-(0)2365 - 99 2781
E-Mail: @email