Ausgangslage und Zielstellung

Die Wallfahrtsstadt Werl plant zur Fortführung der Walburgisschule die Sanierung bzw. den Neubau des Schulgebäudes mit angegliederter Sport- und Gymnastikhalle. Die 1964 errichtete 3-zügige Grundschule entspricht in ihrer jetzigen Form nicht mehr den aktuellen pädagogischen Anforderungen. Neben erheblichem Sanierungsbedarf am aktuellen Schulstandort besteht ein zusätzlicher Raumbedarf.

Ziel ist, eine nach aktuellen pädagogischen Grundsätzen geplante moderne und nachhaltige Grundschule an geeigneter Stelle im Stadtgebiet der Wallfahrtsstadt Werl zu erhalten.

Zur Umsetzung des Vorhabens stehen grundsätzlich 3 sanierungsbedürftige Schulstandorte im Stadtgebiet zur Verfügung:

• die Walburgisschule (WBS)
• die Paul-Gerhard-Schule (PGS)
• die Overbergschule (OBS)

Sinkende Schülerzahlen erfordern die Schließung der PGS und der OBS.

Für alle drei Standorte wurden umfangreiche technische und wirtschaftliche Analysen durchgeführt um entscheiden zu können, welcher Standort als Zukunftsstandort entwickelt werden sollte.

 

Machbarkeitsstudie und Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

In enger Abstimmung mit der Schulleitung und unter Begleitung eines externen Beraters wurde in einem ersten Schritt ein Raumbedarfsprogramm erstellt. Der Ausgangspunkt aller Berechnungen ist eine dreizügige Grundschule mit ca. 360 Schülern.

Im Rahmen einer technischen Machbarkeitsstudie wurden dann die vorgenannten Schulstandorte begutachtet, mögliche Realisierungsvarianten entwickelt und daraufhin bewertet, ob bzw. wie dieses Raumprogramm (ggf. mit Anbauten oder aber durch Neubauten) erfüllt werden kann bzw. welche Investitionsbedarfe sich jeweils ergeben. Die Flächen- und Baukostenkalkulationen der Varianten beruhen auf den entsprechenden Bewertungen, hinsichtlich der Kosten wurde vereinfachend mit Pauschalwerten gearbeitet.

In einem zweiten Schritt wurden durch einen wirtschaftlichen Berater - neben der 0-Variante zur unveränderten Fortführung der Schulstandorte - Sanierungsvarianten (inkl. Erweiterungen) an den drei Standorten und zwei Neubauvarianten im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung geprüft und verglichen. Dabei wurden sowohl die Investitions-, Finanzierungs- und langfristigen Betriebskosten im Sinne einer Lebenszyklusbetrachtung berücksichtigt als auch die Bilanzeffekte, die sich mit den einzelnen Lösungen für die Wallfahrtsstadt Werl ergeben würden (Ressourcenverbrauch nach NKF). Abschließend wurden für die wirtschaftlichsten Realisierungsvarianten alternative Beschaffungsvarianten geprüft.

 

Methodik

Die langfristige Betrachtung der Lebenszykluskosten erfolgte über den Zeitraum der Bauphase und einer anschließenden 20jährigen Betriebsphase in Form einer Barwertberechnung, einschließlich differenzierter Risikobewertungen.

Ebenfalls wurden die variantenspezifischen Restbuchwerte, Sonderposten, Abschreibungen und Restnutzungsdauern berücksichtigt. Da die Sanierungsvarianten anteilig durch Neubauten erweitert werden, erfolgte ein gewichteter Ansatz der üblichen Restnutzungsdauern (der Sanierungsanteil wurde darin mit 90 % der üblichen Restnutzungsdauer angesetzt).

Die Abschätzung der Betriebskosten und des Verwaltungsaufwandes erfolgte anhand von Werten aus der Buchhaltung der Wallfahrtsstadt Werl und mit Abschätzungen der technischen und wirtschaftlichen Berater. Zur Ermittlung des Finanzierungsaufwandes wurden die für die Zwischen- und Langfristfinanzierungen jeweils aktuellen Zinskonditionen einbezogen.

Variantenvergleiche und Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

Die Analyse der Realisierungsvarianten, zunächst unabhängig von der Form der Beschaffung, ergab zunächst eindeutig, dass die 0-Variante im Vergleich zu den Sanierungs- und Neubauvarianten die unwirtschaftlichste Handlungsform ist. Sowohl hinsichtlich des saldierten Ressourcenverbrauchs, der Buchwerte nach Betrachtungsende als auch der Restnutzungsdauern erwies sich die 0-Variante als die wirtschaftlich unvorteilhafteste und war deswegen nicht zu empfehlen.

Die Ergebnisse der weiteren betrachteten Varianten liegen insgesamt relativ nah beieinander. Die Neubauvarianten sind allerdings, gemessen am saldierten Ressourcenverbrauch, jeweils als wirtschaftlicher anzusehen als die Sanierungen. Für den Neubau am Standort der heutigen PGS konnte insgesamt der geringste Ressourcenverbrauch festgestellt werden.

Realisierungsvarianten

Beschaffungsvarianten

In einem zweiten Schritt der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung wurde die Umsetzung prioritärer Varianten (für die Neubauvarianten und die wirtschaftlichste Sanierungsvariante) in alternativen Beschaffungsformen als Gesamtpaketvergabe (Planung, Bau, Finanzierung und Betrieb durch private Partner) geprüft. Die Ergebnisse der Varianten einer Gesamtpaketvergabe weisen dabei –basierend auf Erfahrungswerten aus vergleichbaren Baumaßnahmen - barwertig jeweils deutliche Vorteile gegenüber der konventionellen Einzelgewerkvergabe auf. Die Gesamtpaketvergaben zum Neubau der PGS bzw. WBS sowie die Sanierung der PGS können im Vergleich der Barwerte Vorteile von 14,8%, 14,7% sowie 12,8% gegenüber der Eigenrealisierung darstellen.

Besonderheiten

Die Gebäude der WBS und PGS sind als denkmalschutzwürdig eingestuft. Das Thema Denkmalschutz wurde jedoch nicht in die Variantenentwicklung einbezogen,da zum damaligen Zeitpunkt die Frage der denkmalschutzrechtlichen Unterschutzstellung noch nicht geklärt war.

Weitere Schritte/Aktuelles

Die Ergebnisse der Untersuchung wurden im November 2016 in einem städtischen Ausschuss präsentiert und erörtert. Nach den Empfehlungen der technischen und wirtschaftlichen Gutachter verfügt der Rat der Stadt über fundierte Grundlagen, um auf der Basis von wirtschaftlichen, funktionalen und ggf. weiteren Kriterien über die Umsetzung zu entscheiden.

Das Schulprojekt soll nach dem Willen der Politik mit Blick auf die besseren Entwicklungsmöglichkeiten am jetzigen Standort WBS (z.B. Grundstücksgröße) umgesetzt werden. Eine Realisierung am Standort PGS soll nicht weiterverfolgt werden. Die denkmalrechtliche Fragstellung bei der PGS ist noch nicht abschließend geklärt, sondern zunächst zurückgestellt worden.

Zwischenzeitlich wurde im Rahmen eines Ministeranrufungsverfahrens die denkmalschutzrechtliche Fragestellung für den Standort WBS geklärt. Danach soll der gesamte Gebäudekomplex der WBS in die Liste der denkmalwürdigen Gebäude eingetragen werden. Bedenken gegen den Abriss des Laubenganges und der Sporthalle werden dabei seitens der oberen Denkmalbehörde nicht erhoben. Im Zuge des Verfahrens konnte erreicht werden, dass eine Sanierung sowie eine Veränderung der räumlichen Disposition des Gebäudes unter Erhalt der Eingangshalle möglich ist. Die geprüfte Variante „Neubau“ ist somit nicht mehr realisierbar.

Nach einer entsprechenden Ausschreibung ist ein Projektsteuerer beauftragt worden, der die Stadt im weiteren Entscheidungsprozess unterstützt und die Umsetzung der Maßnahme mit den Teilsegmenten „Teilabriss, Sanierung des Bestandsgebäudes mit Neubau eines Erweiterungsbaus sowie Neubau einer Sporthalle“ begleitet,
Derzeit wird ein Generalplaner für die Erbringung der notwendigen Planungsleistungen für das Projekt gesucht. Das Thema Beschaffungsvarianten ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht Gegenstand konkreter Überlegungen.

Ansprechpartner

Ansprechpartner für die Stadt Werl:
Herr Ulrich Canisius
Stadt Werl
Hedwig-Dransfeld-Straße 23-23a
59457 Werl
Tel.: +49 (0) 2922 800-1001
E-Mail: Ulrich.Canisius@werl.de