Ausgangslage und Zielstellung

Das denkmalgeschützte Rathaus der Stadt Dorsten aus dem Jahre 1956, das rd. 35% der Büroarbeitsplätze der Stadtverwaltung beherbergt, weist insbesondere aufgrund seines Alters einen erheblichen Instandhaltungs- und Sanierungsstau auf. Hauptmangel ist die nach den aktuellen Anforderungen nicht ausreichende Standsicherheit der Geschossdecken insbesondere im Falle eines Brandes. Daneben bestehen altersbedingt Defizite im Bereich energetischer Standards, der Funktionalität und der Barrierefreiheit.

Die Stadt hat für rd. 65% der Büroarbeitsplätze Flächen in der Nähe des Rathauses in zwei Außenstellen angemietet. Auch diese Gebäude aus dem Jahre 1984 weisen einen Instandhaltungs- und Sanierungsstau auf; altersbedingt sind auch hier energetische und funktionale Defizite sowie eine nicht ausreichende Barrierefreiheit anzutreffen.

Vor diesem Hintergrund steht die Stadt Dorsten vor der Frage, ob, neben der zwingenden Sanierung des denkmalgeschützten Rathauses die angemieteten Flächen durch eine Erweiterung des Rathauses oder einen vollständigen Neubau des Rathauses an anderer Stelle ersetzt oder die Mietverträge verlängert werden. Im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erfolgte eine umfassende Prüfung verschiedener Handlungsoptionen mit dem Ziel, die wirtschaftlichste Gesamtstrategie für die Stadt Dorsten zu ermitteln. Die Untersuchung dient als Entscheidungsgrundlage für die Verwaltung, die zuständigen politischen Gremien und die Aufsichtsbehörden.

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurden sechs verschiedene Realisierungsvarianten auf Basis einer umfassenden Bestandsbeurteilung betrachtet. Dabei wurden sowohl die Investitions-, Finanzierungs- und langfristigen Betriebskosten im Sinne einer Lebenszyklusbetrachtung berücksichtigt als auch die Bilanzeffekte, die sich mit den einzelnen Lösungen für die Stadt Dorsten ergeben würden (Ressourcenverbrauch nach NKF).

Variante 1: 0-Variante
sieht die Durchführung von nur zwingend erforderlichen Maßnahmen zur Herstellung der Sicherheit und Aufrechterhaltung der Funktion und der Verkehrssicherheit des denkmalgeschützten Rathauses vor. Die Mietverträge für die angemieteten Flächen werden langfristig verlängert.

Variante 2: Sanierung und Anmietung
umfasst neben der Behebung statischer, brandschutztechnischer und sicherheitsrelevanter Mängel zusätzlich im Rahmen der Sanierung auch die Einhaltung energetischer Standards und Behebung funktionaler Defizite.
Die Mietverträge für die angemieteten Flächen werden ebenfalls langfristig verlängert.

Variante 3: Sanierung, Anmietung und Kauf der Mietflächen
sieht die Anmietung der Außenstellen bis zum Mietvertragsende mit anschließendem Erwerb von Teilflächen vor. Die erworbenen Teilflächen werden in Hinsicht auf die Punkte Sicherheit, Stand der Technik, energetische Standards, Funktionalität und Verschleiß saniert. Die Sanierung des Gebäudes Halterner Straße 5 entspricht dem unter Variante 2 dargestellten Umfang.

Variante 4 A: Parallele Sanierung und Erweiterungsbau
sieht eine Sanierung des Rathauses und die gleichzeitige Errichtung eines Erweiterungsbaus in städtischem Eigentum auf dem Grundstück des Rathauses vor. Die angemieteten Flächen werden aufgegeben.

Variante 4 B: Sanierung nach Fertigstellung des Erweiterungsbaus
wie Variante 4 A, jedoch wird zur Vermeidung von Interimslösungen zunächst der Erweiterungsbau errichtet. Nach dem Umzug der Mitarbeiter des Rathauses in den Erweiterungsbau wird das Rathaus saniert. Nach Fertigstellung beider Abschnitte werden die angemieteten Flächen aufgegeben.

Variante 5: Neubau
sieht die Anmietung der Außenstellen bis Vertragsende vor, mit gleichzeitiger Herstellung eines Neubaus an einem Alternativstandort und anschließendem Verkauf des bisherigen Rathauses und Aufgabe der Mietflächen.
 

Methodik

Die langfristige Betrachtung der Lebenszykluskosten erfolgte über einen Betrachtungszeitraum von 31 Jahren und umfasst die Planungs-,Sanierungs- und Bauphasen (6 Jahre) sowie die Betriebsphasen der einzelnen Varianten (25 Jahre) in Form einer Barwertberechnung einschließlich differenzierter Risikobewertungen, Sensivitätsanalysen und Plausibilitätsprüfungen. Die vorliegende Untersuchung beschränkt sich auf mögliche Realisierungsvarianten, wobei hier aufgrund der Rahmenbedingungen bereits Mietmodelle impliziert sind. Mögliche Beschaffungsformen sollen in einem zweiten Schritt untersucht werden, wenn die Variante feststeht, die verwirklicht werden soll.

Neben der reinen monetären Berechnung -basierend auf dem „NKF-WU Leitfaden“ des Ministeriums der Finanzen NRW unter Verwendung des Rechenmodells 3.1- wurde auch eine Nutzwertanalyse erstellt. Beide Ergebnisse fließen in die abschließende Kosten-Nutzen-Bewertung ein und sind Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.


 

Variantenvergleiche und Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

Nach der Kenngröße des saldierten Ressourcenverbrauchs liegen alle sechs untersuchten Varianten in einer Bandbreite von -40,1 bis -47,5 Mio. €. Monetär ist der geringste Ressourcenverbrauch bei der Variante 5 (Neubau auf alternativen Standort) mit -40,1 Mio. €, knapp vor Variante 4B (Sanierung nach Fertigstellung des Erweiterungsbaus) mit -40,2 Mio. €. festzustellen. Eine Auditierung der Rechenergebnisse ist erfolgt. In den nachstehenden Zahlen sind nicht nur die Investitionen, einschließlich der hierfür ggf. notwenigen Zwischenlösungen (Interimskosten) und die daraus resultierenden Restbuchwerte eingeflossen, sondern auch die Betriebskosten für 31 Jahre (2018 - 2048).

  
 
 

Realisierungsvariante	Saldierter Ressourcenverbrauch
0-Variante	-47,5 Mio. €
Sanierung und Anmietung	-44,7 Mio. €
Sanierung und Kauf	-45,2 Mio. €
Parallele Sanierung und Erweiterungsbau	-41,2 Mio. €
Sanierung nach Fertigstellung Erweiterungsbau	-40,2 Mio. €
Neubau	-40,1 Mio. €

 

Ergänzend zu den monetären Ergebnissen wurde eine Nutzwertanalyse mit folgenden Kriterien zur Untersuchung von nicht-monetären Aspekten der einzelnen Varianten durchgeführt:

• Funktionale und technische Ziele
• Zeiltiche Ziele und Betriebsablauf
• Nutzerfreundlichkeit
• Staädtebauliche Aspekte und Folgen

Im Ergebnis dieser Nutzwertanalyse weist Variante 4B (Sanierung des Rathauses nach Fertigstellung Erweiterungsbau) den größten Nutzen auf.

Im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Bewertung wurden die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung und der Nutzwertanalyse zusammengeführt. Die monetären Ergebnisse des saldierten Ressourcenverbrauchs machen in der Kosten-Nutzen-Berechnung 70% des Gesamtergebnisses aus, die nicht-monetären Ergebnisse wurden mit 30% gewichtet.
In der Gesamtabwägung und Würdigung der monetären und nicht-monetären Ergebnisse (Kosten-Nutzen-Bewertung) lässt die Handlungsvariante 4B insgesamt die höchste Wirtschaftlichkeit bzw. den höchsten Gesamtnutzen erwarten.  

Weitere Schritte

Aufgrund der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung hat der Rat der Stadt am 11.07.2018 einstimmig beschlossen, die Variante 4B - Sanierung nach Fertigstellung Erweiterungsbau im städtischen Eigentum umzusetzen.
Im nächsten Schritt ist nun eine Untersuchung der in Frage kommenden Beschaffungsvarianten vorgesehen.
 

Ansprechpartner:

Stadt Dorsten
Zentrales Gebäudemanagement
Bismarckstraße 1a
46284 Dorsten
 
Herr Jens Ritter (Amtsleiter Zentrales Gebäudemanagement)
Tel.: +49(0)2362-66 5340
E-Mail: jens.ritter@dorsten.de
 
Herr Uwe Wunderlich (techn. Leiter Zentrales Gebäudemanagement)
Tel.: +49(0)2362-66 5314
E-Mail: uwe.wunderlich@dorsten.de
 
Herr Eik von Rüden (projektverantwortlicher Sachbearbeiter)
Tel.:  +49(0)2362-66 5336
E-Mail: eik.vonrueden@dorsten.de