Ausgangslage und Zielstellung

 
Der Verwaltungsstandort der Stadt Euskirchen an der Kölner Straße wurde in den Jahren 1952 (Altbau) und 1992 (Neubau) errichtet. Zusätzlich hat die Stadt für weitere Büroarbeitsplätze Flächen in zwei Außenstellen angemietet.
Insbesondere der Altbau weist erhebliche technische und organisatorische Defizite auf. Schwerpunkte sind hierbei Schallschutz und Raumakustik sowie Brand- und Wärmeschutz.
Im Zusammenhang mit den notwendigen Sanierungsmaßnahmen sollten auch die organisatorischen Defizite einer Unterbringung der Stadtverwaltung an verschiedenen Standorten beseitigt werden. Neben verschiedenen Sanierungsvarianten wurde auch ein vollständiger Neubau auf einer städtebaulich interessanten, aber derzeit noch brachliegenden Freifläche angedacht.
 
Im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsbetrachtung erfolgte eine umfassende Prüfung verschiedener Handlungsoptionen (Realisierungs- und Beschaffungsvarianten) mit dem Ziel, die insgesamt vorteilhafteste Variante für die Stadt Euskirchen zu ermitteln. Die Untersuchung diente als Entscheidungsgrundlage für die Verwaltung, die zuständigen politischen Gremien und die Aufsichtsbehörden. 

Wirtschaftlichkeitsbetrachtung

 
Grundlage der Untersuchungen und Variantenbildungen stellten umfangreiche Bestandunterlagen, mehrtägige Begehungen zur Feststellung der Sanierungsanforderungen, Gutachten zur Bedarfs- und Raumplanung, städtebauliche Aspekte und Erhebungen zu Energie- und weiteren Betriebskosten dar.
 
Es erfolgte keine klassische Nullvariantenbetrachtung (0-Variante: in der Regel ist damit die Beibehaltung des Ist-Zustandes unter Berücksichtigung zwingend erforderlicher Instandhaltungen, keine Investitionen, gemeint), da die erforderlichen baulichen Maßnahmen zur Beseitigung der vorliegenden Schadstoffe und brandschutztechnischen Missstände sowie des bestehenden Sanierungsstaus einen umfangreichen Eingriff in die Bausubstanz erforderlich machten. Anstelle einer sog. Nullvariante wurde daher neben der geplanten Sanierungs- und Neubauvariante eine Sanierungsvariante „Light“ in die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung aufgenommen.
 
Die Sanierungsvariante „light“ sieht keine Schallschutz-/Akustikmaßnahmen vor und unterscheidet sich insbesondere durch niedrigere Qualitäten bei Bauteilen von der Sanierungsvariante, die eine vollumfängliche Modernisierung umfasst.
 
Für den Realisierungsvariantenvergleich wurden folgende Varianten definiert:
 
In einer Variante 1 „Sanierung light“ wurde die Durchführung zwingend erforderlicher Maßnahmen an den Bestandsgebäuden einschließlich Aufstockung, Erweiterung und Neuorganisation der Parkraumflächen im Rahmen einer konventionellen Eigenrealisierung untersucht.
 
In der Variante 2 „Sanierung“ wurde die umfassende Modernisierung der Bestandsgebäude einschließlich Aufstockung, Erweiterung und Neuorganisation der Parkraumflächen im Rahmen einer konventionellen Eigenrealisierung untersucht.
 
In der Variante 3 „Neubau“ wurde ein Neubau auf dem Grundstück im Bereich „City-Süd“ einschließlich Verwertung des Altstandortes im Rahmen einer konventionellen Eigenrealisierung untersucht.

Methodik

 
Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung wurden die oben genannten drei Realisierungsvarianten auf Basis einer umfassenden Bestandsbeurteilung untersucht und sowohl die Investitions-, Finanzierungs- und langfristigen Betriebskosten im Sinne einer Lebenszyklusbetrachtung berücksichtigt als auch die Bilanzeffekte, die sich mit den einzelnen Varianten für die Stadt Euskirchen ergeben würden (Ressourcenverbrauch nach NKF).
 
Die langfristige Betrachtung der Lebenszykluskosten (Finanzierungs-, Betriebs-, Instandhaltungskosten) erfolgte über den 25jährigen Zeitraum der variantenabhängigen Bau- und Betriebsphase in Form einer Barwertberechnung, einschließlich differenzierter Risikobewertungen. Ebenfalls wurden die variantenspezifischen Restbuchwerte, Sonderposten, Abschreibungen und Restnutzungsdauern berücksichtigt.
 
Neben der reinen monetären Berechnung (Wirtschaftlichkeitsuntersuchung) – basierend auf dem „NKF-WU Leitfaden“ unter Verwendung des Rechenmodells 3.1 - wurde eine Nutzwertanalyse erstellt. Beide Ergebnisse fließen in die abschließende Kosten-Nutzen-Bewertung ein und sind Bestandteil der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.
 
Nach Ermittlung der insgesamt vorteilhaftesten Realisierungsvariante wurde in einem Beschaffungsvariantenvergleich untersucht, ob die Umsetzung im Rahmen einer konventionellen Eigenrealisierung gegenüber einer Paketvergabe von Planungs-, Bau- und ausgewählter Betriebsleistungen an einen privaten Partner insgesamt vorteilhafter ist. Das Eigentum und die Langfrist-Finanzierung sollten bei der Stadt verbleiben.

Variantenvergleiche und Ergebnisse der ressourcenorientierten Betrachtung nach NKF

  
Die Ergebnisse der untersuchten Varianten liegen in einer Bandbreite von -12,6 bis -19,9 Mio.€ (saldierter Ressourcenverbrauch). Bei der Neubauvariante wurde mit – 12,6 Mio. € der geringste saldierte Ressourcenverbrauch ermittelt. Auf die Angabe einer Restnutzungsdauer nach Betrachtungsende wurde im vorliegenden Fall verzichtet, da diese sich bei den Sanierungsvarianten je nach Gebäudeteil unterscheidet. Eine Auditierung der Rechenergebnisse ist erfolgt.
 

Realisierungsvarianten
	Saldierter Ressourcenverbrauch	Buchwert nach Betrachtungsende
Sanierung light	-18,9 Mio. €	13,9 Mio. €
Sanierung	-19,9 Mio. €	15,0 Mio. €
Neubau	-12,6 Mio. €	22,9 Mio. €

  
 
Ergänzend zu den monetären Ergebnissen wurde eine Nutzwertanalyse mit folgenden Kriterien zur Untersuchung von nicht-monetären Aspekten der einzelnen Varianten durchgeführt:
 

• Städtebauliche Anforderungen
• Gebäudebezogene Anforderungen
• Standortbezogene Anforderungen 

Diese Nutzwert-Kriterien und deren Gewichtung untereinander sowie das Verhältnis zu den Kosten (monetäre Wirtschaftlichkeitsuntersuchung) wurden im Rahmen der Projektabwicklung mit der Stadt Euskirchen abgestimmt. Auch im Ergebnis dieser Nutzwertanalyse weist die Neubauvariante den größten Nutzen auf und verstärkt im vorliegenden Fall den Vorteil eines Neubaus.
Im Rahmen einer Kosten-Nutzen-Bewertung wurden die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung und der Nutzwertanalyse zusammengeführt. Die monetären Ergebnisse des saldierten Ressourcenverbrauchs machen in der Kosten-Nutzen-Berechnung 60% des Gesamtergebnisses aus, die nicht-monetären Ergebnisse wurden mit 40% gewichtet.
In der Gesamtabwägung und Würdigung der monetären und nicht–monetären Ergebnisse (Kosten-Nutzen-Bewertung) lässt die Neubauvariante insgesamt die höchste Wirtschaftlichkeit bzw. den höchsten Gesamtnutzen erwarten.
 
Im Rahmen des anschließenden Beschaffungsvariantenvergleichs ergab sich bei der Neubauvariante aufgrund der zu erwartenden Effizienzvorteile ein positiver barwertiger Effekt der Paketvergabe gegenüber der Eigenrealisierung in Höhe von rund 5,0 Mio. Euro. Entsprechend wurde dem Rat der Stadt Euskirchen die Umsetzung des Neubaus des Verwaltungsgebäudes in Form einer Paketvergabe empfohlen und von diesem positiv entschieden.
 

Ansprechpartner 

Ansprechpartner für die Stadt Euskirchen:

 
Herr Rausch
Stadt Euskirchen
Am Schilderfeldchen 29
53879 Euskirchen
Tel.:+49 (0) 2251/92188-122
E-Mail: @email
 
 
Herr Gölden
Stadt Euskirchen
Am Schilderfeldchen 29
53879 Euskirchen
Tel.: +49 (0) 02251/92188-123
E-Mail: @email